‘Cổ phiếu bất động sản cần giảm thêm 10-20% nữa’

Rate this post

Nhiều tiềm ẩn và rủi ro với cổ phiếu bất động sản. Ảnh: Internet

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản, Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Nông nghiệp (Agriseco) thống kê trên 65 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở (không bao gồm VIC do kết quả từ VHM) cho thấy tổng doanh thu 6 tháng đầu năm 2022 đạt 51,22 nghìn tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước; trong khi lãi ròng 11,65 nghìn tỷ đồng, giảm 50%.

Agriseco nhận định mức giảm chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như VHM, NVL. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này cũng lưu ý, lợi nhuận hàng quý có thể chưa phản ánh hết tình hình kinh doanh của mảng kinh doanh bất động sản do việc ghi nhận diễn ra khi bàn giao sản phẩm (thường vào nửa cuối năm). Loại trừ VHM và NVL, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận 6 tháng giảm 16%. Cụ thể hơn, Agriseco nhận thấy có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Một số công ty đang bước vào chu kỳ bàn giao dự án với mức tăng trưởng khả quan sau 6 tháng như VPI (tăng 680%), NTL (tăng 45%), PDR (tăng 37%). Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng).

Lũy kế 6 tháng năm 2022, tổng EBIT (lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lợi nhuận tài chính và lợi nhuận khác) đạt 6,25 nghìn tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái. Xem xét kỹ hơn, nhiều doanh nghiệp dù lợi nhuận tăng trưởng đột biến nhưng đóng góp chính không phải từ hoạt động kinh doanh chính mà từ hoạt động thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản như HQC, HAR, SJG. Các khoản này nói chung là một lần và có thể là yếu tố cản trở tăng trưởng lợi nhuận trong các giai đoạn tới.

Agriseco cũng cảnh báo sức khỏe tài chính của nhóm bất động sản đang tiềm ẩn một số dấu hiệu rủi ro.

Cụ thể, mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với đầu năm. Tỷ lệ dư nợ cho vay / vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã tăng từ 47% tại thời điểm 31/12/2021 lên 57% tại thời điểm 30/6/2022 và tương đương với giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19. 19. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp ảm đạm và dư địa tín dụng cho bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô nhỏ và quỹ đất sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn cũng như rủi ro về dòng tiền. tiền bạc.

Ngoài ra, lãi suất cũng đang có dấu hiệu nhích lên sau hai năm ở mức thấp kỷ lục. Với cơ cấu đặc thù của ngành thâm dụng vốn và đòn bẩy tài chính cao, ngành bất động sản có thể bị ảnh hưởng tiêu cực khi tiến độ triển khai dự án và bán hàng chậm lại.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ và huy động trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng do chờ Nghị định 153 sửa đổi, các doanh nghiệp bất động sản có sức khỏe tài chính yếu sẽ khó huy động vốn. để cơ cấu lại các khoản nợ đến hạn. Tuy nhiên, Agriseco cho rằng nhóm bất động sản chưa niêm yết sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn nhóm đã niêm yết.

NDT - giá trị hàng ngày TPDN

Áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm này cũng cao hơn gấp nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hóa nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, các doanh nghiệp yếu kém có thể phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo cơ hội cho các doanh nghiệp vốn có được quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường chứng kiến ​​nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: NVL mua dự án Kenton Node (Quận 7), KDH mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), PDR mua dự án 197 Điện Biên Phủ, HDC mua dự án. M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).

Định giá cổ phiếu bất động sản có sự phân hóa

Agriseco đánh giá, cổ phiếu bất động sản đang giao dịch quanh mốc P / B khoảng 2,5 lần, thấp hơn mức trung bình 3 năm gần đây. Sau khi đạt đỉnh vào tháng 4/2022 – tương đương P / B toàn ngành khoảng 3,5x, nhóm cổ phiếu bất động sản đã giảm 30-50% so với mức đỉnh và tạo đáy ngắn hạn xung quanh P / B khoảng 2,25x.

NDT - PB cũng vậy

Agriseco Research kỳ vọng biên độ P / B khoảng 2x – 2,25x sẽ là vùng đáy của giai đoạn này và là vùng giá phù hợp để nhà đầu tư cân nhắc giải ngân đầu tư cho mục tiêu nắm giữ trung và dài hạn. Tuy nhiên, mặt bằng giá cổ phiếu của nhóm bất động sản cần giảm thêm 10-20% để mở ra cơ hội tích lũy.

Ngoài ra, mức định giá cổ phiếu của từng doanh nghiệp cũng có sự phân biệt. Việc giảm giá trên định giá chung toàn ngành thời gian qua có sự đóng góp rất lớn của VHM. Cổ phiếu này đang giao dịch quanh vùng giá thấp nhất trong hai năm qua, kéo định giá chung của ngành đi xuống.

Ngược lại, nhiều cổ phiếu vẫn đang giao dịch ở mức định giá trên mức trung bình lịch sử trong khi tiềm năng tăng trưởng trong tương lai là không chắc chắn. Những cổ phiếu này vẫn có thể bị giảm sâu hơn nếu những thông tin tiêu cực xảy ra trong thời gian tới.

Agriseco nhận thấy nhiều yếu tố sẽ hỗ trợ cho cổ phiếu bất động sản như kỳ vọng nguồn vốn giải phóng từ việc sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và chào bán ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến ​​sẽ sớm được công bố. phát hành chính thức trong thời gian tới; hoặc “room” tín dụng sẽ sớm được mở lại dần dần và có chọn lọc trước quý IV.

Ngoài ra, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ trông đợi vào sự sửa đổi của 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các chuyên gia hy vọng việc hoàn thiện luật mới sẽ giúp giải tỏa nhiều vướng mắc pháp lý hiện tại của dự án, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. tăng trong thời gian dài.

Đặc biệt, các quy hoạch phát triển hạ tầng, phân khu đô thị đang được đẩy nhanh sẽ làm thay đổi diện mạo và tiềm năng tăng giá đất cho các doanh nghiệp. Theo nhóm chuyên gia, những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: TP. HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh.

Tuy nhiên, Agriseco cũng lưu ý rằng thị trường vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau giai đoạn tăng nóng. Theo đó, trong 2 năm qua mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục, giá đất thị trường cũng như giá cổ phiếu bất động sản bị đẩy lên cao trong khi yếu tố nội tại của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa theo kịp. nên có nguy cơ xảy ra “bong bóng” ở một số phân khúc cũng như giá cổ phiếu. Các cơ quan chức năng đã có những biện pháp can thiệp kịp thời để hạ nhiệt thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô cũng như bảo vệ nhà đầu tư.

Thuc Quyen

Leave a Reply

Your email address will not be published.